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深圳高房价是否由中介炒起引热议?炒房中介不超过2000人

时间:2016-02-23信息来源:互联网 点击:

深圳高房价是中介炒起来的?炒房中介不超过2000人

  近期很多关注中介炒房的言论渲染的轰轰烈烈,先传出银行不贷款给中介炒房,又传出房地产协会禁止中介炒房并欢迎举报,那么深圳的高房价真的是中介炒起来的吗?禁止中介炒房,对深圳房价上涨过快能起到什么作用吗?
  
  多位业内专家认为,深圳房产中介尚不足以炒高深圳房价。
  
  高房价是中介炒起来的?
  
  继银行针对地产中介限制贷款后,市房地产经纪协会颁出“禁炒令”,深圳的高房价真的是中介炒起来的?记者采访了解到,鉴于资金有限,地产中介人员多采用众筹的方式炒房。占比非常低,不会超过2000人,也不足以因此而推高房价。
  
  深圳炒房中介不超过2000人
  
  中原地产的分析数据显示,2015年新房成交客户中,从事金融、保险、证券行业的客户为购房主力军,占比达22%。紧随其后的是交通、运输、物业行业的客户,占比为13%;此外,从事贸易、商业行业的客户占比8%。仅以上三类行业客户的成交已占据全市新房成交的四成以上,而来自房地产行业的买家并没有想象中那么多,占比仅为2.4%。
  
  同样,房地产行业的投资客并不多,在全市投资客中占比仅为2.8%,中介占比将更低。
  
  “去年深圳住宅成交13万套,实际上属于中介购买的比例微乎其微,”市房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫说,“深圳大概有4万名房地产中介从业人员,90%以上的中介是没有能力炒房的,他们并不是深圳购房的主流人群。根据我们估算,买房的地产中介仅约5%。”
  
  按照市房地产经纪协会的测算数据,去年参与房地产交易的中介,不会超过2000人。昨日,记者咨询了深圳各大地产中介,得到的答复均是“我们不炒房的。”
  
  但在中介否认炒房的同时,也有人给出了不同说法。“事实上,中介人员炒房在深圳早已是公开的秘密。掌握楼市最有价值信息的,是天天与买房者、卖房者打交道,天天看房的房产中介们。哪些房子被低估了、哪些房子有升值潜力,房产中介们的信息优势无人能敌,他们炒房也具有天然优势。我曾听一位资深中介从业人员说,长期在这个行业摸爬滚打的人,收入主要靠炒房,而并不是那点儿可怜的代理费用。”深圳房地产研究人士李宇嘉如是说。
  
  中介炒房多靠众筹
  
  “其实我们的途径和众多投资客一样,就是看好笋盘,低价购入,高价卖出。不同的是,毕竟我们的收入低,就邀了几位‘铁杆’一起众筹,能够‘单兵作战’的是凤毛麟角。”入行三年的房产中介谢小斌(化名)坦言,自己也参与了一单众筹买房。
  
  谢小斌和另外4名同行入手的是百仕达四期一个面积为46平方米的户型,去年初170万购入,四个月后以最终223万的价格出售。三成首付款51万,是他们众筹得来的启动资金;期间的交易费用、“房票费用”约9万,净增值收益43.6万,收益率达到86%。
  
  李宇嘉表示,相对地产中介,深圳其他炒房者可利用的工具就更多了,如卖旧买新,将自己的房子抵押出去申请消费贷款,利用自己的银行流水申请信用贷款等等。中介多数没有房产、没有“靓丽”的银行流水,也就无法去申请消费贷款、信用贷款,更无法卖旧买新。因此,中介常用的工具就是众筹买房或在少数楼盘实现“高评高贷”。
  
  “高评高贷”主要是指二手盘的评估价较高,接近市场成交价,进而实现高额贷款的目的。深圳商报记者采访获悉,这些盘源主要出现在市场被低估的罗湖一些老小区、赠送面积较大的小户型,以及一个小区同时有高层和别墅,利用评估系统的漏洞,把高层按照别墅评估。如龙岗中央悦城一套141平方米的高层可以把评估价做到450万,实际成交价只有360万。南山栖游记两房70多平方米小户型评估价7万元/平方米,与市场成交价相当。
  
  中介尚不足以炒高房价
  
  步入2016年,深圳房价上涨势头并没有减缓,1月份新房成交均价46515元/平方米,环比涨幅9.5%,同比大涨74.3%,再创新高;二手房价连涨16个月,深圳中原领先指数显示,1月以6.7%的环比高涨幅强势开局,创下同期历史新高,市场追涨情绪浓厚。
  
  其中,地产中介真的起到推波助澜的作用?
  

  根据深圳中原研究中心监测,2015年新房成交中投资客占了近三成。而这些热衷投资的客户中,排在前面的依然是上述几大热门行业:金融、保险类行业客户占比高达23%,交通、运输、物流行业的客户占16%;法律、会计行业的投资客占9%。投资客在这三类行业非常集中,投资占比接近一半。
  
  深圳中原地产研究中心经理王飞认为,房地产行业的投资客并不多,在全市投资客中占比仅为2.8%,中介占比将更低。由此可见,想通过限制房地产中介来抑制深圳房价的涨幅,其作用微乎其微。大多数中介从业人员收入并不足以支撑深圳的高房价,大多房产中介恐怕是心有余而力不足。
  
  王飞表示,当前深圳楼市的繁荣是靠宽松的信贷政策堆砌而成,就杠杆程度而言,楼市在购房贷款的支持下甚至高出股市,一般的首套房贷的杠杆率就达到了3倍。
  
  深圳二手房买家投资客占比25%
  
  在深圳二手房买家中,投资客占比高达25%,这是深圳中原地产的最新统计数据。
  
  在各区域中,宝安的投资客占比最高,为33%。而从今年1月份各区投资占比来看,全市仅福田区环比下降1.7个百分点,其余各区投资占比均有增加;其中宝安区投资占比增幅明显,高达33%。受前海辐射和深圳一路向西发展战略的影响,宝安在过去的一年房价上涨迅猛,自然会吸引不少投资客的眼球。
  
  老城区罗湖的投资占比一直占据全市首位,春节后高速公路免费通行、旧改项目等利好消息有利于促热罗湖和盐田的楼市。此外,龙华自去年股灾以后,房价逐渐回归平稳,但是其拥有良好的区位优势,未来发展潜力仍被投资客看重。在新房市场的带动下,龙华二手房均价环比上涨4%。
  
  “我打算把福田景田南一套小户型卖掉,再凑上两百万在南山后海买一套大一点的户型,两三年后房价涨了,我再把它卖掉。”看到房价持续上涨,作为一位公务员,戴女士第一次开始盘算着如何进行房产投资。
  
  深圳二手房价已经连涨16个月。在此轮大涨中,投资客首先进入市场,赚到了第一桶金。随着财富效应的递增,更多的买家加入到投资客的队伍中。换房客、刚需买家中都有买房投资的动机。
  
  中原地产认为,当前市场追涨情绪浓厚,部分投资客回归市场,不过在国家实体经济的制约下,深圳房价难以长期维持高涨幅,投资客应警惕高杠杆带来的高风险。
(编辑:秋雨)
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