深圳豪宅普遍滞销 银行首套房利率不降反升,深圳豪宅滞销中小企业主资金紧张。
　　
　　《华夏时报》记者日前实地踩盘发现，5月的深圳楼市出现明显分化，以大户型为主的高端楼盘普遍出现滞销，而定价在1万元/平方米左右的中小户型低端盘，去化率则较高。
　　
　　中联地产监测数据也显示，目前深圳刚需盘价格相对稳定，而豪宅价格则松动明显。深圳一家代理行工作人员向记者介绍，购买豪宅的业主大多是中小企业主，现在经济不景气，老板们的资金也比较紧张，市场上的豪宅不好卖。
　　
　　成交现结构性失衡
　　
　　从深圳福田区北环香蜜立交桥处下车，上山步行20分钟，就是香蜜湖半山云集的四大豪宅，尽管总体量只有45万平方米，但全部为160平方米以上的户型。
　　
　　据记者了解，目前在售的兰江山第、山语清晖两项目销售十分缓慢，其中5月份加推的160套山语清晖部分为双拼户型，两个房产证导致销售更加不畅。国富耀凯花园即将在6月开盘，记者在现场发现，三处楼盘售楼处的看房者都寥寥无几。
　　
　　“周边二手房价格都在5万元了，这几个项目的单价都在4万元左右，说实话定价并不高，但户型偏大，总价较高，消费群体有限。”上述代理行工作人员向记者介绍。
　　
　　“自从限购限贷后，豪宅销售就开始变缓，加上反腐因素，二手豪宅的挂牌量增加不少，市场竞争很激烈。”一位中介机构研究人士举例称，东海国际公寓、中粮一品澜山等豪宅，长期处于滞销榜前列。
　　
　　此外，5月份开盘的南山区高端楼盘天悦南湾定价31000-35000元/平方米，开盘当天去化只有三成左右，位于龙岗区横岗的信义御城单价在2万-2.8万元/平方米不等，推出的300套大中小户型均有，由于认筹不足，大户型去化也不理想。
　　
　　近几年，深圳住房供给一直面临着结构性失衡问题，原特区内四区供给不足，原特区外供给过剩。截至5月30日，深圳一手住房可售套数为34378套，其中龙岗区有19705套，占比将近60%，宝安区8896套，占约25%，特区内四区总共只有5777套，占比16%。
　　
　　尽管高端楼盘销售不畅，但部分以价换量的刚需楼盘则未受太大影响。
　　
　　深圳楼海研究员黑皮告诉记者，以中小户型为主的龙岗中骏四季阳光以最低11000元/平方米开盘售罄，5月25日，位置偏远的龙岗区金汐府定价9800元-12000元/平方米，尽管距离、配套、楼龄都不如意，由于以中小户型为主，且价格低于市场预期，当天成为日光盘，同日开盘的刚需盘宝安区领翔华府，也低于周边新盘价，开盘去化率达八成。
　　
　　根据中联地产监测的100个二手盘中，5月份有35个楼盘价格在下跌，而2013年12月，下跌楼盘只有19个。
　　
　　“同片区只要有价格便宜的新房，就会分流很多二手房客户，我打算转做新房销售去。”中原地产置业经理李先生说，目前，深圳共有4万多名从业人员，而每月八九千套的成交量，也意味着超过四分之三的人员没有业绩。
　　
　　首套房利率不降反升
　　
　　据融360公司的调查报告显示，5月12日“央行[微博]”喊话后，虽然首套房贷审批速度加快，但放款速度却仍缓慢。首套房利率不降反升，优惠利率减少，九成银行首套房贷利率升至基准利率或上浮10%。
　　
　　上述调查报告称，5月份如建行、工行、农行、招行等银行，首套房贷款利率均上浮1.05倍，二套上浮1.1倍，中行、交行、光大、兴业、中信、浦发银行首套上浮1.1倍，二套上浮1.2倍。北上广深四大城市有不少银行在5月中下旬上调了贷款利率。
　　
　　“极个别银行的8.5折是噱头，没几个人能申请到，我们不继续上浮就是好事，指望利率打折是不可能的。”中国银行个贷经理刘先生告诉记者，2009年7折放出去的个贷，目前都处于亏损中，8.5折的勉强保本，目前上浮10%是在弥补过去7折放出去的贷款损失，银行要考虑盈利问题，央行“喊话”也没用。
　　
　　一位金融界人士向记者透露，招商银行在深圳打出利率9折的商业和公积金组合贷，也是因政府施加压力，此前招行停止放贷，若不恢复则取消招行的公积金汇缴银行资格。招行内部个贷经理也向记者透露，该利率优惠活动到今年9月将结束。
　　
　　“目前只有汇丰、恒生、花旗几个外资行还有利率折扣或维持基准，但市场份额太少，影响可以忽略不计。”深圳花旗银行一位个贷经理表示，目前该银行内部已经暂停放贷，在调整政策，考虑上调首套房贷利率。
　　
　　融360公司的调查显示，目前首套房贷款审批时间一般在2至7天内，但放款时间仍较长，与4月份相比没有明显变化。相比较而言，外资银行放款时间相对较短，大概在30天之内，内资银行则在45天左右。
　　
　　“加快审批和加快放款速度是两回事，审核加快了，但放款没有加快，对开发商和业主而言，仍然没有意义。”上述花旗银行个贷经理说。
　　
　　在融360公司调查的21个城市中，有14个城市出现停贷现象。5月份深圳有浦发银行、花旗银行、杭州银行、平安银行、东莞银行停贷，占比20%。
　　
　　“银行都在想方法将过去7折放出去的贷款上调到基准利率，目前在紧盯那些逾期不还款的个案。”中国银行个贷经理刘先生说。
　　
　　中联地产二手房研究院总经理肖小平也告诉记者，各家银行都意识到资金有时间价值，多延迟一天放款，银行可以获取不错的拆借利率，放款速度较慢对楼市成交量势必造成一定冲击。