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解密房价暴涨之谜:深圳房价大涨原因竟是这些

时间:2016-02-23信息来源:互联网 点击:

  北有任志强,南有陈劲松。
  
  和世联行董事长陈劲松聊天,在整个深圳都是最轻松最惬意的事情。2015年8月,在哈佛我们所聊的话题是:一线城市的房子,还能买吗?后面的事实,证明了他当时的预判(见2015年8月7日“文过是非”文章)。当时间跨入2016,回到当下深圳房地产市场,回看2015年深圳房价涨幅为何这么大?展望2016年深圳楼市又将如何?这些话题又颇不轻松——尤其当下货币宽松,去库存化税收政策接踵而至的情况之下。因为在陈劲松看来,这一系列政策的出台,对于深圳城市竞争力的确不利。而他观察问题的视角及对策,又与众不同。
  
  深圳家庭买房的杠杆率并不高
  
  陈劲松先提供了一个数据。这个数据是,中国在2015年发生如此大规模股灾的情况下,国民储蓄依然增长了8%。这是十分恐怖的。而研究表明,国民储蓄增长,房地产销售同样增长,两者是同步的。这说明什么?说明中国人的投资渠道依然十分狭窄。
  
  中国家庭的房地产杠杆率高吗?从国际上看,美国购房贷款余额占GDP超过50%,达到58%。日本达到了26%,同样比我们高。中国家庭购房贷款余额占GDP是多少?从2014年来看,大约是17%。对于中国家庭来说,的确具有加杠杆的空间。什么是资产?资产就是可以流动的,且抵押给银行能够产生现金收益的。国外的杠杆率的确太高了,美国次贷危机就是这么产生的。但是对中国家庭来说,请注意不是指地方政府,的确具有加杠杆的空间。比如一个家庭供房已经五六年,他们所购买的房子在过去几年实现了增值,那么他们的确具有加杠杆的能力,并不构成威胁。因此,中国家庭的房地产杠杆率并不高。
  解密房价暴涨之谜:深圳房价大涨原因竟是这些
  房贷规模超过京沪的背后
  
  陈劲松说,我们看到深圳房价2015年领涨全国,2016年元月依然如此。有人认为,深圳房价上涨完全是信贷推动的,因为深圳的房贷余额规模超过了北京,排名第二。尽管上海排名第一,但上海的城市规模远大于深圳,因此深圳在人均贷款余额方面也超过了上海。但是,许多人没有追问:为什么会深圳的房贷规模会超过北京,人均贷款余额会超过上海?这里有两个原因,一是深圳的年轻人是恐慌性地买房,担心现在不买今后更加买不起。二是深圳的年轻人是向未来借钱来买房。他们普遍对未来有着更好的收益。因此有预期,所以才敢贷款买房。
  
  最重要的是,深圳的年轻人为什么会感到恐慌?这才是深圳楼市最为本质的问题。其实,房价高并不一定损伤城市竞争力,而是房价恐慌对城市竞争力才是损伤。深圳的房价大幅上涨,正是反映了预期,更反映了恐慌。
  解密房价暴涨之谜:深圳房价大涨原因竟是这些
  供给侧问题:政府对住宅抱有歧视
  
  回顾深圳2015大幅增长的原因。陈劲松归纳了4条原因:
  

  深圳购房人口结构年轻,高杠杆问题不大,年轻客户总体对未来充满信心。
  
  深圳属于限购城市,整体供应规模小,具有稀缺性。
  
  深圳产业聚集加速。
  
  深圳作为国内资金汇集地,高杠杆没问题,为投资提供了保障。
  
  那么,深圳房价恐慌是怎么产生的?在陈劲松看来,这种恐慌还是来源于深圳房地产的供应量太少。现在不是谈供给侧改革。就深圳房地产市场来说,就是深圳的供给侧出了问题。大量的日光盘的出现就证明了这一点。
  
  为什么会是这样?陈劲松坦言,说白了,政府长期以来对住宅抱有很大歧视。同样一块地,如果是产业用地,政府就敢批,如果是住宅用地,就谁也不敢批。因为如果政府批给谁住宅用地,那么一般认为就是谁搞掂了谁。现在深圳普遍加大旧城改造的力度,但即便是旧城改造,也必须保障产业用地,而不能保障住宅用地。深圳房价暴涨的根源,就在这里。
  
  陈劲松的这一判断,在深圳市国房评估咨询有限公司关于2015深圳房地产市场的分析报告中,也有映证。据统计2015年深圳新房供应达到675万平方米,同比增加了26.1%,全年成交面积达到660万平方米,同比大增65%。但即便如此,成交量还不到佛山的一半,与广州也有相差400万平方米的差距。
  
  楼市供给侧改革深圳急需先行
  
  陈劲松认为,深圳房价暴涨,当然与其它因素也有关系。比如生态气候移民、总部基地建设导致高收入人群持续增加等。因此,深圳普通住宅呈现出了“绅士化住宅”的倾向,与此同时,住宅供应上也出现了面积过大的问题。但事实上,这么多的大户型供应,不可能有如此之多的世界500强CEO来消化和支撑。与此同时,深圳楼市对白领已经产生了驱赶现象,将他们赶到临深的东莞惠州去居住。而事实上,深圳可以供应更多小户型,在政策上用奖励容积率的方式,使他们在深圳安家。
  
  .深圳高房价对普通收入人群影响巨大,如何解决?为此,陈劲松开出了两剂药方:一是公寓产品证券化,为打工者提供居住环境,收取稳定租金收益,同时将公寓租赁证券化。证券化将是深圳公寓今后的机遇。二是建议政府应打破政策限制把安居、划拨地、底商裙楼、旧厂房等转变为租赁性质,增加市场供应,以解决打工者居住问题。
  
  2016年,深圳房价还会继续上涨吗?陈劲松认为,这取决于三个前提:深圳金融地位能否达到香港水平?深圳医疗、教育配套能否有很大的提升?深圳户型供应结构是不是逐年变小?
  
  不过,在陈劲松眼中,房价是否上涨其实并非其关注的重点。他最关心的是,放眼整个中国,哪怕是一线城市,在房地产市场的供给侧改革方面,至今还没有形成一个非常贴近市场的一种方案。而深圳作为中国房地产最早发育最早成熟同时又是最为活跃的城市,如果能在全国先行一步,不仅意义重大,更是国家之幸。
  
  
(编辑:秋雨)
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